Boek 3 ” Goederen” vandaag in het Staatsblad
De wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoeging van boek 8 “Bewijs” heeft een nieuw Burgerlijk Wetboek ingevoerd dat het oude Napoleontisch Wetboek uit 1804 zal vervangen. De invoering van het nieuw Burgelijk Wetboek gebeurt stapsgewijs. Deze wet voegt Boek 3, zijnde in hoofdzaak de zakenrechtelijke bepalingen. We komen binnenkort terug met een eerste analyse.
4/5 meerderheid voor afbraak en heropbouw appartementsgebouw sneuvelt voor het Grondwettelijk Hof in het arrest nr. 30/2020 van 20 februari 2020.
De bestreden bepaling, kadert in de hervorming van het appartementsrecht. Dat recht is van toepassing op gebouwen waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. De bestreden bepaling heeft betrekking op de vereiste meerderheden in de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsgebouw. In sommige gevallen beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere gevallen bij gekwalificeerde meerderheid of met eenparigheid van stemmen.
De verzoekende partij was van oordeel dat het meerderheidsvereiste van 4/5 een onverantwoorde gelijkheid van behandeling inhield tussen verschillende categorieën van mede-eigenaars aangezien alle mede-eigenaars gelijk worden behandeld ongeacht de grootte en dus het aantal kavels waaruit het gebouw bestaat. De verzoekende partij stelt dan ook dat de bestreden bepaling een onverantwoorde inmenging in het eigendomsrecht met zich meebrengt en dat het rechtszekerheidsbeginsel geschonden wordt.
Het Grondwettelijk Hof oordeelde dat het gelijkheids- en non-discriminatie beginsel niet uitsluit dat er een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, op voorwaarde dat dit verschil op een objectief criterium berust en redelijk verantwoord is. De artikelen 10 en 11 van de Grondwet zijn dan ook pas geschonden indien er geen redelijke band van evenredigheid bestaat tussen de aangewende middelen en het beoogde doel.
Het Hof stelde dat er in casu een redelijke verantwoording voor handen was, namelijk de bijzondere doelstelling van de wetgever om bij te dragen aan de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark.
Het Hof oordeelde dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom.
Het Hof stelde evenwel dat aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter én dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en in voorkomend geval aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie. Het Grondwettelijk Hof is derhalve van oordeel dat het initiatief om de zaak aanhangig te maken bij de Vrederechter dient uit te gaan van de vereniging van mede-eigenaars en niet van de betrokkene. Het Grondwettelijk Hof waakt hiermee terecht over een voldoende rechtsbescherming inzake het eigendomsrecht.
Het Hof stelt dat de bestreden bepaling derhalve een schending inhoudt van artikel 1 van het 1e protocol bij het EVRM omdat de rechtsbescherming onvoldoende geregeld is. Aangezien de bepaling een onlosmakelijk geheel vormt, vernietigt het Hof bijgevolg de bestreden bepaling in haar geheel.
Tot slot besliste het Hof van de rechtsgevolgen niet te handhaven. De vernietiging geldt derhalve ex tunc. Beslissingen uit het verleden zullen dan ook moeten in principe worden teruggedraaid.
Niettemin is een herstel door de wetgever op korte termijn mogelijk. Het Grondwettelijk Hof aanvaardt immers de 4/5 regel op zich wel doch vraagt enkel aan de wetgever om een betere rechtsbescherming uit te werken. Een wettelijk bijsturing op korte termijn is dus zeker mogelijk.
De aansprakelijkheid van de architect voor het bouwbudget
Pervers systeem
Bij de analyse van de vraag in hoeverre de architect verantwoordelijk is voor het bouwbudget moeten we allereerst vaststellen dat de meeste architectenovereenkomsten voorzien in een ereloon voor de architect op basis van een percentage op de effectieve bouwkost. Een dergelijke berekening van het ereloon ontneemt de architect doiorgaans de nodige verantwoordelijkheidszin om het bouwbudget af te stemmen op de budgettaire mogelijkheden van zijn opdrachtgever. Hierdoor ontstaat immers de perverse situatie dat hoe hoger de reële bouwkost, hoe hoger het ereloon van de architect. Dergelijke overeenkomsten leiden er vaak toe dat architecten te veel aandacht besteden aan de eigen architecturale ambitie en te weinig aan de financiële draagkracht van de bouwheer. Deze laatste wordt soms geconfronteerd met een budgetoverschrijding die hem in financiële moeilijkheden brengt. Nadien volgt ook nog eens een bijkomende factuur van de architect.
Rechtspraak
De architect heeft op basis van de rechtspraak wel degelijk de verantwoordelijkheid om het bouwbudget van de bouwheer te respecteren. Daarenboven moet de architect de bouwheer waarschuwen voor de financiële gevolgen van bepaalde keuzes. Indien dit bouwbudget wordt overschreden omwille van een onderraming door de architect is deze wel degelijk aansprakelijk. Overschrijving van 15% en meer worden niet aanvaard (zie o.m. Luik, 4 april 1996, JLMB 1999, 5; Brussel, 18 februari 2010, JLMB 2013, afl. 15, 830).
Architecten en hun juridisch adviseurs zullen hiertegen inbrengen dat de verplichting van een architect slechts een inspanningsverbintenis betreft. Deze stelling is op zich juist. Een inspanningsverbintenis betreft echter geen exoneratie van aansprakelijkheid. Een inspanningsverbintenis legt immers de contractuele verplichting op om zich maximaal in te spannen om het beoogde doel te bereiken. De architect zal ook de bewijslast niet bij de bouwheer kunnen leggen. Deze laatste kan verwijzen naar de overschrijding van de raming. Het zal vervolgens toekomen aan de architect te bewijzen dat hij voldoende inspanningen heeft geleverd om het bouwbudget te respecteren en dat hij de oorzaak van de budgetoverschrijding redelijkerwijze niet kon voorzien.
Remedies
Een eerste remedie betreft het loslaten van het ereloonpercentage op de reële bouwkost. Vooral in overheidsopdrachten wordt deze manier om het ereloon te berekenen nog te vaak toegepast. Het is beter een vast ereloon met de architect af te spreken dan wel een ereloonpercentage te bepalen op de raming van de architect op basis van het voorontwerp. In de architectenovereenkomst moet ook heel duidelijk de verantwoordelijkheid van de architect voor het budget bepaald worden. Op die manier heeft de architect er geen enkel financieel voordeel meer bij dat het bouwbudget wordt overschreden.
Een volgende stap bestaat er in om het vaste ereloon of het % op basis van de raming te combineren met een bouwteam-formule. Op die manier wordt de aannemer veel vroeger in het bouwproces betrokken en wordt de kostprijs tijdens het ontwerpproces mee in ogenschouw genomen. Voor overheidsopdrachten kan geopteerd worden voor een design- en buildformule.
Bovenstaande remedies hebben niet tot doel de architecten geen behoorlijke financiële vergoeding toe te kennen voor hun werk. Uiteraard moeten zij goed gehonoreerd worden. Hun ereloon moet echter op voorhand transparant worden bepaald en gekend zijn. Eigen tekortkomingen of onzorgvuldigheden mogen geen aanleiding geven tot een verhoogd ereloon.