Met zijn arrest nr. RvVb-A-2425-0582 heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen op 6 maart 2025 zich nogmaals gebogen over een omgevingsvergunning voor het slopen van de bestaande bebouwing, het herbouwen van een landbouwbedrijfswoning en de bijgebouwen en het wijzigen van de functie ‘landbouw’ naar ‘residentieel’.

De Raad heeft hierin, in lijn met haar eerdere rechtspraak, nogmaals bevestigd dat een open stockageloods voor landbouwmateriaal/stro en hooi niet kan worden aangezien als een ’gebouw’ in de zin van art. 4.4.23 VCRO en aldus niet in aanmerking komt voor de omvorming tot berging en opslag van hout, tuingereedschap en rollend materieel als zonevreemde functiewijziging.

Op grond van artikel 11 van het besluit van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen (verder: het ‘Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen’) kunnen bestaande, hoofdzakelijk vergunde landbouwbedrijfswoningen omgevormd worden naar een louter residentiële woning en de landbouwbedrijfsgebouwen tot woningbijgebouwen. Deze bepaling luidt :

“Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden :

1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;

2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.”

Voorliggende aanvraag voldoet aan de betrokken bepalingen van de VCRO én het Besluit Zonevreemde functiewijzigingen, zoals ook bevestigd door het College van Burgemeester en Schepen van de gemeente Evergem in haar vergunningsbeslissing dd. 7 oktober 2024.”

Om voor een in agrarisch gebied gelegen landbouwerswoning en haar bijgebouwen een zonevreemde functiewijziging naar residentieel wonen te kunnen realiseren, dient hiervoor een beroep te worden gedaan op artikel 4.4.23 VCRO. Dit artikel 4.4.23 VCRO laat de vergunningverlenende overheid toe bij het verlenen van een vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, af te wijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden :

1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten :

1. a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,
2. b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,
3. c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,
4. d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in:

1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde,

2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren;

2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald;

3° de functiewijziging mag de normale bedrijfsvoering van vergunde of vergund geachte bedrijven in de omgeving niet in het gedrang brengen.

Artikel 4.4.23 VCRO kan worden toegepast op elk in de aanvraag opgenomen ‘gebouw’. Het begrip ‘gebouw’ wordt decretaal evenwel niet gedefinieerd zodat de Raad voor Vergunningsbetwistingen al eerder oordeel dat dit begrip in zijn spraakgebruikelijke betekenis begrepen moet worden (zie o.m. RvVb/A/2014/0793 dd. 18 november 2014).Van Dale, Groot woordenboek van de Nederlandse taal definieert het begrip ‘gebouw’ als “hetgeen gebouwd is, bouwwerk van tamelijke of aanzienlijke grootte en in het algemeen vervaardigd van duurzaam materiaal, dienende tot woning, samenkomst of andere maatschappelijke verrichtingen, tot berging (een pakhuis, arsenaal), als monument of anderszins”. In zijn arrest van 16 november 2023 (RvVb-A-2324-0207) werd in het verlengde hiervan door de Raad al eerder geoordeeld dat een als ‘schuur’ in een omgevingsvergunningsaanvraag aangeduid bijgebouw, bestaande uit een dak op palen zonder wanden, geen ‘gebouw’ kan uitmaken.

De Raad bevestigt en verduidelijkt dit in haar recent arrest van 6 maart 2025 als volgt :

“Landbouwgebouw 3 wordt in de beschrijvende nota bij de aanvraag beschreven als “een open loods voor het stockeren van landbouwmateriaal en stro-/hooiopslag”. Uit de in het aanvraagdossier gevoegde foto’s blijkt dat het gaat om een open bouwwerk bestaande uit een dak op acht palen zonder muren/wanden. De aan één zijde van de constructie aangebrachte, in omvang beperkte panelen kunnen geen wand of muur worden genoemd. Een dergelijke constructie is geen gebouw in de spraakgebruikelijke betekenis van dat woord.”

Een landbouwbedrijfsgebouw dat als een (tuin)berging aan geduid staat in een omgevingsvergunningsaanvraag en dat overduidelijk bestaat uit veel meer dan enkel een dak op palen, komt aldus nog steeds in aanmerking voor een zonevreemde functiewijziging naar residentieel wonen met toepassing van artikel 4.4.23 VCRO, in zoverre ook de aan de overige voorwaarden van artikel 4.4.23 VCRO voldaan is.

Hierbij dient bij een omgevingsvergunningsaanvraag ook steeds voldoende aandacht te worden gevestigd op het gegeven dat het betrokken bijgebouw niet ‘als verkrot’ kan beschouwd worden. In artikel 4.1.1., 15° VCRO wordt ‘verkrot’ gedefinieerd als: “niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit”.

 Het begrip ‘verkrot’ wordt in de parlementaire voorbereiding als volgt toegelicht (Parl. St. Vl. Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, p. 91): “Bij de interpretatie van één en ander moet rekening worden gehouden met de parlementaire voorbereiding bij het decreet van 13 juli 2001, alwaar gesteld wordt : “Het is dus een situatie waarbij de stabiliteit van een gebouw fundamenteel in het gedrang is gebracht”; het gaat om “ingestorte, reeds lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte of instabiele gebouwen”.

Uit een loutere verminderde bouwfysische toestand op zich kan geenszins worden afgeleid dat deze gebouwen niet voldoen aan de elementaire vereisten van stabiliteit.

De voorwaarde dat het gebouwencomplex bouwfysisch geschikt moet zijn voor de nieuwe functie, geldt overigens niet voor een functiewijziging van een landbouwbedrijf naar een woning (zie o.m. RvVb/A/1516/0944).