Met zijn arrest nr. RvVb-A-2425-0513 heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen op 13 februari 2025 zich nogmaals gebogen over de vergunningsplicht bij de realisatie van meerdere meergezinswoningen.
Artikel 4.2.15, §1, eerste lid VCRO bepaalt :
“Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.”
Artikel 4.1.1, 14° VCRO definieert ‘verkavelen’ als :
“Een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht op opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.”
Dat in het kader van een ‘klassieke’ verkaveling, waarbij onbebouwde bouwkavels bestemd voor woningbouw op de markt worden aangeboden, een voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist is, is duidelijk. Wat de projecten betreft die gepaard gaan met een verkoop op plan, bestond er enige tijd onduidelijkheid.
In beginsel zou men verwachten dat de eigendomssituatie van de grond bepalend is, zodat enkel de creatie van afzonderlijke kavels die worden toebedeeld aan verschillende eigenaars sprake zou kunnen zijn van een verdeling van een grond die onder de vergunningsplicht kan vallen. Niettemin bleek de Raad van State al in 2009 bij het bepalen of een verkaveling vereist is, zelfs indien de grond gemeenschappelijk en onverdeeld zou worden aangehouden in het kader van een mede-eigendom, rekening te houden met de afbakening van feitelijke ‘bouwvelden’ (zie RvS nr. 197.931 dd. 17 november 2009).
Deze rechtspraak was onder meer de aanleiding voor artikel 20 van het Wijzigingsdecreet van 11 mei 2012. Met dit artikel 20 heeft de decreetgever zich met terugwerkende kracht over de te geven interpretatie aan de vergunningsplicht voor verkavelingen uitgesproken.
Artikel 20 van het Wijzigingsdecreet legt de artikelen 4.1.1, 14° en artikel 4.2.15, §1, eerste lid VCRO uit als volgt :
“Een voorafgaande verkavelingsvergunning is vereist wanneer een stuk grond vrijwillig wordt verdeeld in twee of meer kavels om ten minste een van deze onbebouwde kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om een van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. Een voorafgaande verkavelingsvergunning is niet vereist indien op de kavels één of meer woningen of constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, worden opgericht, vooraleer de kavels door middel van een van de genoemde overdrachtsvormen worden aangeboden.”
Aan de hand van hogervermelde bepalingen somt de Raad in zijn arrest van 13 februari 2025 duidelijk op aan welke constitutieve voorwaarden moet voldaan zijn opdat er hierbij sprake zou zijn van een verkavelingsvergunningsplicht, met name :
Het gegeven dat het bouwterrein feitelijk in twee aanwijsbare delen wordt verdeeld alleen verplicht volgens de Raad dan ook niet tot een voorafgaande verkavelingsvergunning. Voor die vergunningsplicht is volgens haar ook de intentie vereist om de gecreëerde kavels over te dragen of een dergelijke overdracht aan te bieden.
Wat dit laatste betreft, stelt de Raad vast dat in de betrokken aanvraag het volledige terrein in onverdeelde eigendom blijft van één en dezelfde vereniging van mede-eigenaars. Alleen de individuele appartementen met hun bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen zullen worden overgedragen. Aangezien de twee aanwijsbare delen niet worden overgedragen is één van de constitutieve voorwaarden uit artikel 4.1.1, 14° VCRO niet vervuld en geldt volgens haar de verkavelingsvergunningsplicht niet.
Van zodra uit de plannen blijkt of zou kunnen blijken dat er sprake is van een feitelijke verdeling in verschillende bouwloten blijft aldus een kritisch nazicht door de bevoegde vergunningverlenende overheid van het doel van de verdeling én de chronologie tussen het oprichten en het vervreemden van de betrokken kavels van cruciaal belang.
Externe linken
